Cálculo Estimado de ISR por Venta de Propiedad
Determina con rigor técnico el monto de retención provisional del Notario Público, la actualización del costo de adquisición con base en el tiempo de tenencia, deducciones con CFDI y el beneficio de la exención de 700,000 UDIs.
Valores de la Transacción
Precios estipulados en escritura pública
Valor acordado para la compraventa.
Costo asentado en la escritura de compra anterior.
Factor de actualización: 1.0000
Art. 124: la construcción se deprecia 3% anual (máx. 80%); el terreno no. Ver el avalúo/escritura.
Beneficio de Casa Habitación (Art. 93 LISR)
Exención total o parcial hasta 700,000 UDIs por vendedor
Requiere comprobantes a nombre del enajenante (CFE, bancos o INE) y no haber exentado en los últimos 3 años.
Tope 700k UDIs = $5,894,000.00 MXN
Cada copropietario que habite la finca puede exentar hasta 700k UDIs.
Deducciones Autorizadas (Art. 121 LISR)
Gastos e inversiones que disminuyen la ganancia gravable
Facturas CFDI de constructor / aviso de terminación de obra.
Honorarios pagados con CFDI de la agencia / asesor (aprox 4-6%).
Avalúo fiscal, honorarios notariales e impuestos de adquisición (ISAI) comprobables de la compra inicial.
$0.00
Precio de venta deducido de ISR, comisiones y costos notariales.
Desglose de Base Gravable
Distribución de Cada Peso de Venta
Identificación Oficial (INE / IFE)
Debe coincidir de manera exacta con el domicilio del inmueble objeto de la compraventa. Es uno de los comprobantes más sólidos ante el fedatario.
Recibos de Electricidad (CFE)
Comprobante fiscal digital (CFDI) con XML expedido por CFE a nombre del enajenante, de su cónyuge, o de sus ascendientes/descendientes en línea recta.
Estados de Cuenta Bancarios
Estados de cuenta de cheques, inversiones o tarjetas de crédito emitidos por instituciones del sistema financiero, donde conste el domicilio del predio.
Si pagas comisión a una agencia o asesor, exige tu CFDI con el concepto de intermediación mercantil inmobiliaria. El monto total de la comisión se deduce al 100% de la ganancia gravable de la venta.
Si realizaste remodelaciones importantes pero no cuentas con las facturas originales, el artículo 121 de la LISR y su reglamento permiten acreditar hasta un 80% del valor de las mejoras mediante un Avalúo Referido realizado por un perito autorizado.
Si estás casado por sociedad conyugal (bienes mancomunados), ambos cónyuges son propietarios al 50%. Por lo tanto, ambos tienen derecho a su propia exención de 700,000 UDIs, duplicando el monto exento a más de $11,500,000 MXN.
El costo de la construcción se deprecia fiscalmente a razón del 3% anual (hasta un tope máximo de depreciación del 80%), mientras que el costo del terreno nunca se deprecia y absorbe la totalidad de la inflación histórica.
El cálculo notarial del ISR se rige por el Capítulo IV del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta:
- Art. 93 Fracc. XIX LISR: Establece la exención de hasta 700,000 Unidades de Inversión (UDI) en la enajenación de casa habitación, condicionada a acreditarla documentalmente y no haber gozado de la exención en los 3 años previos.
- Art. 120 LISR: Metodología de cálculo dividiendo la ganancia acumulable entre los años de tenencia (máximo 20 años) para obtener la tasa efectiva que se aplica a la ganancia total.
- Art. 126 LISR: Obligación del fedatario público (Notario) de calcular, retener y enterar el pago provisional del impuesto dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma de la escritura.